Hoe bepalen we de omzettingswaarde van een vruchtgebruik?

Het doel van deze gratis documentatie is uitsluitend de bezoeker van de site in staat te stellen zich een idee te vormen van de omzetting van een kapitaal in rente en omgekeerd. De verstrekte inlichtingen kunnen in geen geval de aansprakelijkheid van de auteur in het gedrang brengen. Die raadt de lezer trouwens aan zijn notaris te raadplegen voor elk specifiek probleem.

Voor de omzetting van een vruchtgebruik in kapitaal adviseert men vaak het gebruik van de zogenaamde tafel Ledoux .
De tafel Ledoux stemt echter slechts zelden overeen met de reële verdisconteerde waarde van het vruchtgebruik. De berekening is immers gebaseerd op twee gelijke percentages, namelijk de rentevoet waartegen het omzettingskapitaal zal kunnen worden belegd en het opbrengstpercentage van het vruchtgebruik.

Als het omzettingskapitaal verondersteld is een interest van 3% op te brengen, zal ook de opbrengst van het vruchtgebruik op 3% bepaald worden, zelfs als het gaat om een gebouw van hoge waarde en zelfs als de reëelnettorentevoet van een Staatsbon na voorheffing, bankkosten en inflatie amper 1% overschrijdt.

Door in de Menu te klikken op <Tabellen> <Omzettingstabellen> <Omzetting vruchtgebruik> kan de lezer een betere omzettingstabel raadplegen met vijf verschillende rentevoeten en waarin de keuze van de opbrengst van het vruchtgebruik door de gebruiker zelf wordt bepaald.

Er is eveneens in het menu in een rekenblad voorzien.

Ziehier hoe de tabel te gebruiken:

1. Raam het jaarlijkse rendement van het vruchtgebruik. Aangezien de vruchtgebruiker de herstellingen en de fiscale lasten moet dragen, moet de raming gebeuren rekening houdend met die kosten en lasten zodat de omzetting slechts betrekking zal hebben op het nettorendement.

2. Bepaal de nettorentevoet waartegen het kapitaal zal kunnen worden belegd.

3. Raadpleeg de tabel. Noteer daarin de coëfficiënt die op de leeftijd van de vruchtgebruiker of vruchtgebruikster overeenstemt met de eerder bepaalde beleggingsrentevoet.

4. Vermenigvuldig die coëfficiënt met het eerder geraamde jaarlijkse rendement. Het resultaat stelt het kapitaal voor waarmee de vruchtgebruiker zich een maandelijkse rente van 1/12 van het geraamde jaarlijkse rendement zal kunnen veroorloven, rekening houdend met zijn jaarlijkse sterftekansen volgens de prospectieve sterfte 2011.

5. Als de partijen zijn overeengekomen dat de rente haar koopkracht moet behouden en dus de index zal moeten volgen, past het de reële nettorentevoet te gebruiken, dit is de bruto rentevoet min de roerende belasting en de te verwachten inflatie.

6. Hou er rekening mee dat hoe hoger de interest is, hoe lager de omzettingswaarde zal zijn.

7. Pas op voor een overwaardering van het kapitaal: een hoog rendement, een lage rentevoet of de jonge leeftijd van de langstlevende echtgenoot kunnen leiden tot een omzettingswaarde die hoger is dan de waarde van de goederen in volle eigendom. Het lijkt weinig waarschijnlijk dat de blote eigenaar zal akkoord gaan met een dergelijk voorstel, zelfs al is de berekening rekenkundig volledig exact en vertegenwoordigt het kapitaal correct de tegenwaarde van het verlies van het vruchtgebruik. Ook een rechtbank zal dergelijke overeenkomst niet goedkeuren. Notarissen raden dan meestal aan te kapitaliseren tegen een rentevoet die minstens gelijk is aan de opbrengst van het goed. Ik raad dit sterk af: die werkwijze schaadt immers de belangen van de vruchtgebruiker, juist diegene die de wetgever wou beschermen. Beter is dan echter te werk te gaan met een geïndexeerde rente, een mogelijkheid die ook door de wet wordt gesuggereerd of de omzetting uit te stellen tot later .

Als het vruchtgebruik bestaat uit periodieke financiële opbrengsten (huurgelden - coupons), zal de vruchtgebruiker er goed aan doen erop te letten dat
- men geen gebruik maakt van verouderde sterftetafels;
- het om te zetten bedrag overeenstemt met de reële opbrengst van het vruchtgebruik en niet met een willekeurig vastgesteld percentage of bedrag;
- de kapitalisatierentevoet overeenstemt met de nettorentevoet waartegen het kapitaal zal kunnen worden belegd.

meer details

Men kan nog andere resultaten bereiken door gebruik te maken van de tafel de zekere rente met als duur de levensduur (tabel 12. Prospectieve Levensduur).