Comment fixer la valeur de conversion d'un usufruit ?

La présente documentation gratuite est uniquement destinée à permettre au visiteur de ce site de se faire une idée de la conversion d’une rente en capital ou vice-versa. Elle ne peut en aucun cas engager la responsabilité de l’auteur qui conseille le lecteur de s'adresser à son notaire pour tout cas spécifique.

On conseille souvent l'emploi de la table dite Ledoux pour la conversion d'un usufruit en capital. La table Ledoux ne correspond toutefois que rarement à la valeur escomptée réelle de l'usufruit. Le calcul est en effet fondé sur deux taux égaux, à savoir le taux d'intérêt auquel le capital de conversion pourra être placé et le taux de rendement de l'usufruit.

En cliquant dans le Menu sur <Tables>, <Tables de conversion> <conversion usufruit>, le lecteur pourra consulter une meilleure table de conversion à cinq taux d'intérêt. Le taux de rendement de l'usufruit est laissé au choix de l'utilisateur.

Le menu prévoit également un tableur (feuille de calcul).

Voici comment utiliser la table :

1. Evaluez le rendement annuel de l'usufruit. Etant donné que l'usufruitier doit supporter les réparations et les charges fiscales, cette évaluation doit tenir compte des frais et des charges de sorte que la conversion ne portera que sur le rendement net.

2. Déterminez le taux d'intérêt net auquel le capital pourra être investi à fonds perdu.

3. Consultez la table. Notez le coefficient qui, à l'âge de l'usufruitier ou de l'usufruitière, correspond au taux d'intérêt que vous venez de fixer.

4. Multipliez ce coefficient par le rendement annuel estimé. Le résultat constitue le capital par lequel l'usufruitier pourra se permettre une rente mensuelle de 1/12 du rendement annuel évalué, compte tenu de ses risques de décès annuels conformément à la table prospective 2011 .

5. Si les parties sont convenues de garder à la rente son pouvoir d'achat et donc de l'indexer, il conviendra d'utiliser un taux d'intérêt net réel, c'est-à-dire un taux déduction faite de la fiscalité mobilière et de l'inflation.

6. Remarquez que le capital de conversion sera d'autant plus élevé que le taux d'intérêt le sera moins .

7. Faites attention à une surestimation du capital : un rendement élevé, un taux d'intérêt réduit ou le jeune âge du conjoint survivant peuvent aboutir à une valeur de conversion supérieure à la valeur des biens en pleine propriété. Il semble peu probable que le nu-propriétaire acquiesce à une proposition semblable, même si le calcul est mathématiquement exact et que le capital représente correctement la contre-valeur de la perte de l'usufruit. Le tribunal non plus n'acceptera un tel règlement. Certains notaires conseillent de capitaliser à un taux d'intérêt qui soit au moins égal au taux de rendement des biens. Je déconseille vivement de le faire: cette façon de faire nuit en effet aux intérêts de l'usufruitier, celui-là même que le législateur a cherché à protéger. Mieux vaut alors donner la préférence à une rente indexée qui est une des modalités suggérées par la loi ou de remettre l'opération à plus tard.

Pour la conversion d'un usufruit consistant en revenus financiers périodiques (loyers - coupons), l'usufruitier veillera surtout à ce que
- on n'utilise pas des tables de mortalité obsolètes;
- la somme à convertir corresponde au rendement réel de l'usufruit et non à un pour cent ou à un montant fixé arbitrairement
- le taux d'intérêt de la capitalisation corresponde au taux d'intérêt net auquel le capital de conversion pourra être placé.
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D’autres résultats peuvent être obtenus en se servant de la table annuité certaine avec une durée égale à celle de la durée de vie (table 11. Durée de vie prospective).