College van Burgemeester en Schepenen
Gemeenteplein 1
1700 Dilbeek
24 december 2006, Dilbeek
Betreft: Openbaar Onderzoek BPA parkgebied 'Dr. J. Appelmanslaan'
Geachte,
Met dit schrijven geven wij als individu én als buurt onze negatieve beoordeling te kennen inzake het BPA parkgebied 'Dr. J. Appelmanslaan' te 1700 Dilbeek, opgemaakt door D+A Consult.
1. Bestaande juridische-administratieve aspecten - voorstel BPA Het gewestplan bestemt het desbetreffende perceel (0,5 ha) als 100% parkgebied.
Zoals de toelichtingsnota van het BPA aanhaalt (zie punt 1.2.2) is 'het park in wezen onbestaande'. In het parkgebied bevindt zich immers enerzijds een vergunde zonevreemde ééngezinswoning met tuin. Anderzijds omvat het parkgebied een weiland (perceel met de hertjes) dat echter ontoegankelijk is voor het publiek.
Teneinde het in wezen onbestaande parkgebied 'op te waarderen' voor de woonbuurt, is de eigenaar 'bereid' om mee te werken aan de oplossing geboden in voorgelegd BPA, met name
Volgens de toelichtingsnota zou het BPA op deze manier ook bijdragen tot de doelstellingen van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Dilbeek.
In dit bezwaarschrift wensen wij er echter op te duiden dat:
2. Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV)
- 17 december 1997
In het kader van de gewenste ruimtelijke structuur voor Vlaanderen zoals
geformuleerd in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen wordt het oostelijk deel
van Dilbeek mogelijk gerekend als behorende tot het Vlaams Stedelijk Gebied
rond Brussel (VSGB).
Om de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van het VSGB te bereiken worden in het RSV gebiedsspecifieke ontwikkelingsperspectieven neergeschreven (zie RSV punt 4.14).
Zo wordt er gesteld dat het behoud van de onbebouwde ruimte (de zogenaamde "groene gordel") in het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel essentieel is. Vanuit dit principe moet worden aangegeven onder welke voorwaarden onbebouwde ruimte in het bestaande woongebied een "open ruimte" bestemming kan krijgen. Dit betekent dan ook dat het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel strikt wordt beperkt tot de huidige aaneengesloten agglomeratie en dat concentratie en verdichting in de aaneengesloten agglomeratie wordt nagestreefd. Tevens wordt nadrukkelijk aangehaald dat 'ten aanzien van de huidige bestemmingen van het gewestplan in het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel geen of slechts zeer beperkte - en dit binnen strikte randvoorwaarden die socio-economisch een meerwaarde verschaffen aan dit gebied en het Vlaams karakter ervan versterken - bestemmingswijzigingen van zachte naar harde functies zullen worden doorgevoerd'.
Naar onze mening is het omzetten van het bestaande parkgebied in woonzone dan ook strijdig met de Vlaamse opties inzake ontwikkelingsperspectieven! Immers, de Vlaamse opties betreffende zorg voor collectieve en openbare ruimten en ontwikkeling van stedelijke natuurelementen vinden geen doorvertaling in het voorliggend BPA.
Deze mening wordt bevestigd in het ongunstig advies verleend door het Agentschap Ruimtelijke Ordening en Onroerend Erfgoed Vlaanderen, de dato 29 september 2006. In dit advies wordt gesteld dat 'het ontwerp bijzonder plan van aanleg "Appelmanslaan" strijdig is met de Vlaamse opties en de eigen locale ontwikkelingsperspectieven'. Hoewel in de toelichtingsnota van het aangepaste BPA reeds enkele opmerkingen van de administratie werden verwerkt (onvolledigheden, onduidelijkheden), kunnen we stellen dat het aangepaste BPA niet tegemoet komt aan één van de kernbemerkingen van de administratie, met name ' Parkgebieden zijn in eerste instantie groene zones die bestemd zijn om zodanig ingericht te worden dat ze hun sociale functie vervullen. De voorgestelde bebouwing kan op geen enkele manier gekaderd worden binnen deze functie...Ook dit parkgebied blijkt dan ook een belangrijke schakel te zijn in de lokale open ruimte structuur. Net deze open ruimte gebiedjes kunnen een belangrijk element zijn binnen het stedelijk gebied, in functie van behoud of verhogen van de woonkwaliteit. De Vlaamse opties met betrekking tot de zorg voor collectieve of openbare ruimten en de ontwikkeling van stedelijke natuurelementen vinden aldus ook in dit plan geen doorvertaling '
Met andere woorden de voorgestelde herbestemming van het parkgebied tot zone voor meergezinswoningen, zelfs in een kader van een ruimer ruimtelijk structuurplan in het binnengebied, kan, volgens het advies van de administratie, niet worden verantwoord!
3. Ruimtelijk Structuurplan Vlaams-Brabant (RSV-B) - MB 7 oktober 2004
Dilbeek wordt aangeduid als potentieel stedelijke kern binnen het VSGB. Hierbij zijn de ontwikkelingsperspectieven vanuit het RSV van toepassing (zie boven).
Tevens behoort Dilbeek volgens het RSV-B tot het 'Verdicht Netwerk', waarbij o.a. wordt voorgesteld dat in functie van de leefbaarheid en de ruimtelijke en belevingskwaliteiten van de regio meer aandacht dient te gaan naar de verblijfsfunctie. Inrichting van het openbaar domein, kwalitatieve woningbouw, dooradering van de open ruimte in de kernen en beperken en optimaliseren van verkeersstromen vormen de sleutelprincipes.
In het ongunstig advies van de Directie Infrastructuur, Provincie Vlaams-Brabant, de dato, 20 september 2006, wordt bovendien benadrukt dat 'de provincie wenst om binnen het Verdicht Netwerk de bestaande open ruimte maximaal te behouden''.
Concrete bezwaren in relatie met deze basisuitgangspunten worden beschreven in 'Voorstel tot inrichting'.
4. Ontwerp Ruimtelijk Structuurplan Dilbeek (RSD) - voorontwerp versie 2005
Vooreerst wensen we de bemerking te maken dat, gezien de fase waarin het RSD zich bevindt, het voorbarig is te stellen dat het potentieel project beantwoordt aan het Ruimtelijk Structuurplan van Dilbeek.
Indien we dit ontwerp tóch als basisuitgangspunt nemen, wijkt men naar onze mening zelfs af van de ruimtelijke concepten en de gewenste open ruimte structuur beschreven in het voorontwerp RSD! Immers, in het hoofdstuk 'Behoud en versterking open ruimte in al haar functies' (zie punt 3.1.1.) wordt bij de beschrijving van Parkgebieden het volgende vooropgesteld:
Het bebouwen van het desbetreffende parkgebied is strijdig met de lokale ontwikkelingsperspectieven wat betreft het behouden van de kleine open ruimte-entiteiten, het niet verder aantasten van de open ruimte gebieden door bebouwing en het behouden van het groene en open karakter van parkgebieden. Door het grotendeels bebouwen van het park wordt bovendien voorbijgegaan aan het multifunctionele karakter van het park.
Wat de gewenste nederzettingsstructuur (zie punt 3.2.) betreft, stelt het voorontwerp RSD dat bij projectontwikkeling een "mix" van woningtypologieën dient nagestreefd te worden. De gemeente tracht zo een woningaanbod te creëren dat voldoet aan de noden en behoeften van de eigen bevolking. Bij het onderzoek naar een kwalitatief woonaanbod in Dilbeek toont de bevolkingssamenstelling een gewenst streven aan naar kleinere wooneenheden (appartementen en kleine gezinswoningen), waarbij de nadruk dient te liggen op de lagere en de middenklasse van inkomens. Het concrete inrichtingsvoorstel van het BPA komt naar ons inziens hieraan niet tegemoet (zie Voorstel tot inrichting).
Op basis van bovengaande toelichting van het voorontwerp kunnen we dan ook stellen dat, ons inziens, het goedkeuren van het voorgelegde BPA 'daar het kadert in de visie van het Ruimtelijk structuurplan Dilbeek - voorontwerp' een onvoldoende motiveringsbasis vormt voor een snelle herstemming van parkgebied tot woonzone!
Ook volgens de Directie Infrastructuur Provincie Vlaams-Brabant (zie boven) is 'het creëren van nieuwe woonzone in parkgebied niet vanzelfsprekend....Het blijft dan ook onduidelijk waarom het hier gaat om een dringende ruimtelijke problematiek waarvoor de aanpak via een BPA op korte termijn noodzakelijk zou zijn. Het is daarom wenselijk deze problematiek op te nemen in een RUP ter uitvoering van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan op basis van een ruimtelijk afgewogen lokaal woonbeleid.'
Hierbij wensen we te verduidelijken dat bestemmingswijzigingen in het kader van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) niet alleen aanleiding kunnen geven tot planschade, doch ook tot planbaten. In het boek "Krachtlijnen van de ruimtelijke ordening in Vlaanderen" wordt het nieuwe begrip als volgt toegelicht: 'Planbaten zijn nieuw. Ze zijn het spiegelbeeld van de planschade: als een stuk grond in waarde stijgt doordat het ruimtelijk uitvoeringsplan zijn bestemming verandert, betaalt de eigenaar bij de verkoop een eenmalige heffing per vierkante meter. Ze bedraagt in de praktijk ongeveer 20% van de waardevermeerdering. Een deel van die heffing gaat samen met andere middelen in een grondfonds dat de planschadebetalingen uitvoert. Op die manier kan de overheid een billijk grondbeleid voeren zonder dat de belastingbetaler daarvoor opdraait... Planbaten kunt u alleen maar verkrijgen als de bestemmingswijziging is veroorzaakt door een ruimtelijk uitvoeringsplan - dus niet door een BPA of gewestplan.'
Bijkomend wensen we te vermelden dat na 1 mei 2008 geen afwijkende bijzondere plannen van aanleg meer definitief door de gemeenteraad zullen kunnen worden aangenomen. BPAs die afwijken van het gewestplan en zijn voorlopig zijn goedgekeurd na 1 november 2006, kunnen slechts definitief worden worden aangenomen door de gemeenteraad indien de bepalingen ervan in overeenstemming zijn met een minstens voorlopig vastgesteld gemeentelijk ruimtelijk structuurplan.
Het voorliggend BPA werd voorlopig goedgekeurd 17 oktober 2006.
5. Voorstel tot inrichting Openbaar domein - 'park'
De footprint van 'zone voor gesloten bebouwing en tuinen (0,19ha)' en 'zone voor wegenis (0,07ha) en openbaar nut (0,01ha) ' neemt ontegensprekelijk een aanzienlijk deel in van het huidige parkgebied en is zeker niet niet 'een beperkte woonontwikkeling' zoals vermeldt in het BPA. Om te kunnen spreken van een publiek park voor de buurt is in eerste instantie de oppervlakte te beperkt. Voorts kan men de kwaliteit ervan danig in vraag stellen als de individuele appartementen van het gelijkvloers in de 'zone voor tuinen' de mogelijkheid krijgen om een 'kleine schuilplaats, bergplaats of serre' te bouwen. Een minimum aan verbeeldingskracht is slechts nodig om de potentiële kakofonie van materialen, groottes en vormen in te zien. Wetende dat dit één omranding van het zogenaamde park vormt, is de kwaliteit ver te zoeken.
Het voorstel tot een gesloten bouwblok maakt bovendien een definitief einde aan de huidige doorzichten naar de achterliggende groene open ruimte. Zoals voorgaand vermeld is behoud van deze open ruimte en dus ook het zicht op deze open ruimte essentieel voor de leefbaarheid en de woonkwaliteit in deze residentiële buurt van Dilbeek.
Deze residentiële buurt wordt daarenboven niet gekenmerkt door gebouwen met drie tot vier bouwlagen, zoals soms verkeerdelijk wordt voorgesteld in de toelichtingsnota van het BPA.
 |
 |
 |
 |
| Klik op de foto's voor een vergroting | |||
Bebouwd volume
Bij het bepalen van het bebouwd volume en de inherente functies werd een
inschattingsfout gemaakt aangaande de draagkracht van buurt in relatie met het
voorgestelde programma.
De densiteit van (maximaal) 29 wooneenheden en de bijhorende verkeersstromen zullen een aanzienlijke vermindering van de woonkwaliteit van de omgeving tot gevolg hebben. De na te streven (cfr. voorontwerp RSD) differentiatie in woontypologie ontbreekt ten stelligste, wetende dat twee derden van de te realiseren appartementen 120 à 140m² groot zijn. De gekende marktprijzen in het centrum van Dilbeek laten toe te stellen dat het hier duidelijk gaat om woonentiteiten bestemd voor een hogere inkomensklasse. Hetgeen niet overeenstemt met de aangetoonde woningbehoefte volgens het voorontwerp RSD.
Bij het bepalen van het voorgestelde volume werd geen rekening gehouden met het dalen van het terrein in zuidelijke richting van +/- 77,5m naar +/- 70m. Indien de nulpas vastgelegd wordt ter hoogte van de Appelmanslaan, zullen de vooropgestelde drie bouwlagen in de Berchemstraat in realiteit één à twee bouwlagen meer zijn. Bepalingen vastleggen volgens dergelijk minimaal ruimtelijk onderzoek zullen in de praktijk enkel leiden naar schaalbreuken tussen de bestaande en de nieuwe bebouwing.
Verkeersstromen
Het inrichtingsvoorstel van het voorgestelde appartementsblok impliceert ter
hoogte van de Appelmanslaan en de Berchemstraat een 'zone voor
achteruitbouwstroken'. In realiteit zal deze volledige hoek een groot aantal
parkeerplaatsen langsheen de straat verliezen door de inplanting van inritten en
van de nieuwe ontwikkeling.
Bovendien zal de buurt bij de 'overgebleven' parkeerplaatsen langsheen de straat moeten 'concurreren' met de nieuwe bewoners van de (maximaal) 29 nieuwe wooneenheden. Het voorzien in ondergrondse parkeerplaatsen kan hier niet aan tegemoet komen. Tevens is het niet de wens is van de buurtbewoners dat de huidige verkeer- en parkeerproblemen door de aanwezigheid van de elektrozaak Somers nog worden verergerd door bijkomende bebouwing.
Een tekening hoeft niet gemaakt om dit plaatselijk fiasco en haar repercussies op de ruimere buurt te duiden.
Petitie tegen BPA Parkgebied Appelmanslaan
Download hier de petitie als word.doc
Wij zeggen
Maar:
NAAM DATUM HANDTEKENING 1.
2.
3
4.
5.
6.
