Bestemming van de gezinswoning na scheiding

In de meeste gevallen behoort de gezinswoning toe aan beide echtgenoten. Meestal zijn ze samen eigenaar en hebben ze ook samen een hypotheeklening afgesloten. Naar aanleiding van de echtscheiding zal ook voor de woning en de lening een oplossing moeten gevonden worden.

Wanneer geen van de echtgenoten geïnteresseerd is om de woning over te nemen, dan is de zaak eenvoudig. De woning kan worden verkocht. Dat kan onderhands of openbaar, al naargelang de partners overeenkomen. Uiteraard zal de opbrengst van de woning gebruikt worden om de openstaande lening terug te betalen. Het overschot zal dan worden verdeeld volgens de afspraken die gemaakt worden in het kader van de globale regeling.

Dikwijls wil één van de echtgenoten de woning in eigendom houden. Dat kan zonder probleem indien de andere het daarmee eens is. Maar vooral de prijs van de overname is daarbij een moeilijk punt. Kan er geen akkoord worden gevonden, dan kan de partner die de woning wenst over te nemen aan de rechtbank de zogenaamde “preferentiële toewijzing” aanvragen. De rechtbank zal dan hierover beslissen, rekening houdend met de belangen van het gezin. Als er kinderen zijn zal hun belang het sterkst doorwegen. Wanneer de woning door één van de echtgenoten gebruikt wordt voor zijn/haar beroep is dat ook een sterk element. Uiteraard zal de rechtbank ook beoordelen of de overnemende partij de overname wel kan betalen. De partner die gedwongen wordt zijn/haar deel af te staan zal evenmin in de kou blijven staan. De rechtbank zal erop toezien dat een rechtvaardige vergoeding hiervoor uitbetaald wordt.

Bij de toewijzing aan één van de echtgenoten (al dan niet vrijwillig) zijn natuurlijk registratierechten verschuldigd. Een deel van de woning verandert immers van eigenaar. Als de echtgenoten samen “in onverdeeldheid” eigenaar waren, dan geldt het voordelige verdelingsrecht van één procent. Wel opletten: dit wordt berekend op de volledige waarde van de woning en niet op de helft ervan (zie het volgende artikel hieronder).

Ondertussen moet er natuurlijk ook een akkoord met de bank gesloten worden. Logischerwijze zal de echtgenoot die geen eigenaar meer is, vragen om ook ontheven te worden van de verplichtingen van de lening. De bank zal hiermee alleen akkoord gaan indien duidelijk is dat de overnemende partner de lening op eigen houtje kan blijven betalen.

Voor het betalen van de opleg aan de echtgenoot die zijn deel afstaat, zal de overnemende partij dikwijls een bijkomende lening willen afsluiten. Dat kan, tenminste indien het inkomen voldoende is en de waarde van de woning het toelaat. Praktisch probleem is dan wel dat deze nieuwe leningsakte pas kan worden ondertekend (en het geld beschikbaar wordt) nadat de echtscheiding definitief werd overgeschreven in het register van de burgerlijke stand van de gemeente.

Eén element dat vaak vergeten wordt stippen we nog aan. In afwachting van een definitieve regeling blijft één van de echtgenoten meestal de woning bewonen. Na de echtscheidingsprocedure kan de echtgenoot die moest verhuizen hiervoor dan wel een woonstvergoeding vragen. Wanneer de procedure erg lang duurt, kan dit bedrag aardig oplopen.

Om alle mogelijkheden goed in kaart te brengen raden wij aan zo spoedig mogelijk een notaris te raadplegen. Ook een afspraak met een woonconsulent helpt u een goed eind op weg.

Bron : http://www.woonconsulent.be/php/viewNews.php?id=172 - 19 april 2004.
Dit artikel werd ons aangewezen door Erwin Van Loo en is op zijn advies hier opgenomen.

Bijkomende informatie

Wanneer er moeilijkheden ontstaan tussen huwelijkspartners kan de gezinswoning alleen nog maar verkocht worden met beider instemming vooraleer er voorlopige maatregelen worden getroffen door de rechter in kortgeding in eerste aanleg of door de vrederechter. In die voorlopige maatregelen wordt immers een vervreemdingsverbod opgelegd voor alle goederen van de huwelijksgemeenschap. Daarbij is de woning beschermd gedurende de hele tijd van het huwelijk en kan pas aan verkoop of toewijzing worden gedacht na het beëindigen van de echtscheidingsprocedure.

Tijdens de echtscheidingsprocedure kan enkel gezocht worden naar een mogelijke bestemming van de woning, maar de woning kan zoals hierboven gesteld enkel naar een andere eigenaar overgaan na de echtscheiding. Bij een echtscheiding door onderlinge toestemming (EOT) wordt in de akte opgenomen welke bestemming aan de woning wordt gegeven: wordt ze in eigendom verkocht aan derden of wordt ze in eigendom op naam van de kinderen overgeschreven of wordt ze overgenomen door één van beide scheidende echtgenoten. Het overschrijven van de woning op de kinderen wordt wel vaak overwogen, maar die methode houdt toch wel risico's in m.b.t. de latere houding van de kinderen tegenover de ouders of een van de ouders.

Bij overname na de echtscheiding door één van de scheidende partners wordt er bij de notaris een akte van afstand van onverdeelde rechten opgemaakt. De kosten van een derlijke akte van eigendomsoverdracht liggen daarbij inderdaad veel lager dan bij een normale aankoop.

Eén van de grote moeilijkheden voor de overname van de woning door één van de ex-partners is de waarde, de prijs van het huis en goed. Daarover is er vaak onenigheid: wie het goed overlaat wil een zo hoog mogelijke prijs, wie het goed overneemt wil een zo laag mogelijke prijs. De oplossing die hierboven wordt voorgesteld is de rechtbank de "preferentiële toewijzing" te vragen. Daarbij moet je bedenken dat die "preferentiële toewijzing" niet van toepassing is binnen het huwelijksstelsel van strikte scheiding van goederen. Die preferentiële toewijzing vragen vereist inderdaad een bijkomende juridische procedure. Die zou heel goed vermeden kunnen worden met een minimum aan goede wil van de beide ex-partners.

Hoezo ? Binnen de vereffening en verdeling bij de instrumenterende notaris kan immers onderhands onderhandeld worden over de overname van de vroegere echtelijke woning. Om tot een oplossing van de onenigheid te komen over de prijs kan een neutrale schatter - desgevallend door de notaris aan te duiden - een schattingsverslag opstellen waarin hij concludeert welke de prijs is van de toe te wijzen woning. Beide partijen moeten het dan wel vooraf eens zijn, dat ze de geschatte prijs voor de woning vanwege de neutrale schatter aanvaarden. Om daarover zekerheid te verschaffen kunnen beide ex-partners vóór de schatting een schriftelijke verklaring opstellen door beiden ondertekend, dat ze het elk voor zich eens zullen zijn over de schattingsprijs van de gezinswoning. Deze werkwijze kan ook worden toegepast in de onderhandelingen die moeten leiden tot een echtscheiding door onderlinge toestemming (EOT). Op die manier wordt één van de delicaatste en moeilijkste regelingsthema's bij echtscheiding, de overname van de gezinswoning, op een elegante manier aangepakt en tot een goede oplossing gebracht.

Ghislain Duchâteau

Registratierechten bij overname van de woning na echtscheiding

Met mijn ex ben ik overeengekomen dat ik na de echtscheiding haar helft zal overnemen van de gezinswoning die we samen hadden aangekocht. Nu blijkt dat ik de registratierechten moet betalen op de volledige waarde van de woning. Klopt dat wel, aangezien de helft van de woning al van mij was? En kan ik genieten van de meeneembaarheid of een vermindering van registratierechten omdat het mijn enige en eigen woning is?

X. Y.

Als gevolg van de echtschediing zijn jullie beiden volgens de wet ‘onverdeelde eigenaars’ geworden van jullie vroegere gezinswoning. Om uit deze onverdeeldheid te geraken, hebben jullie beslist dat jij het aandeel van je ex zal overnemen. Dat gebeurt door middel van een akte afstand van onverdeelde rechten.

Volgens het Wetboek der registratierechten is er in dit geval geen sprake van een gewone verkoop – of in het juridisch jargon: een overeenkomst tot overdracht onder bezwarende titel van eigendom van onroerende goederen – maar wel van een ‘verdeling van onroerende goederen’. Dat heeft welbepaalde gevolgen voor de berekening van de registratierechten.

Ten eerste kan er in deze situatie geen sprake zijn van een vermindering van registratierechten door toepassing van het abattement of voetvrijstelling, en evenmin van de meeneembaarheid van registratierechten. Die gunstmaatregelen zijn alleen van toepassing in geval van een echte verkoop.

Ten tweede bepaalt het wetboek dat de registratierechten bij een verdeling van onroerende goederen berekend moet worden op de totale waarde van de goederen waarvoor de onverdeeldheid wordt opgeheven.

In dit geval is dat dus inderdaad op de totale waarde van de woning en niet enkel op de helft die je overneemt van je ex.

Het goede nieuws is evenwel dat het registratierecht dat je moet betalen bij een verdeling slechts 1 procent bedraagt en geen 10 procent zoals bij een gewone verkoop (of 5 procent bij ‘klein beschrijf’). Door dit lage tarief zul je alles bij elkaar dus toch gevoelig minder registratierechten betalen dan bij een gewone verkoop van de helft van de woning.

Informatie over het onderwerp scheiden en de echtelijke woning
www.scheidenopinternet.nl/woning.html -

Nederlandse situatie - grotendeels ook toepasselijk op de Belgische situatie

Echtelijke woning

U dient vast te stellen wie van uw beiden in de echtelijke woning blijft wonen. In het geval van een huurwoning dient u de verhuurder op de hoogte te stellen, zodat het huurcontract aangepast kan worden.

Als u een koopwoning heeft dient hier de waarde van te worden vastgesteld. Bent u in gemeenschap van goederen gehuwd, dan dient de blijvende partner de helft van de overwaarde van de woning te vergoeden aan de vertrekkende partner. Als u op huwelijkse voorwaarden bent gehuwd is dit afhankelijk van de inhoud hiervan. De overwaarde van een woning is de waarde in het economische verkeer minus eventuele hypothecaire schulden.

De partner die de woning in feite overneemt van de vertrekkende partner dient wel na te gaan of hij of zij de hypotheekschuld die daarna ontstaat kan dragen. Tevens dient u er rekening mee te houden dat het bedrag dat aan woonlasten wordt besteed van invloed kan zijn op een eventuele alimentatieverplichting. ...

Wij raden u aan om te wachten met het aangaan van verplichtingen tot het moment waarop de echtscheiding is ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand. Veel hypotheekverstrekkers nemen namelijk geen genoegen met alleen het echtscheidingsconvenant. Op deze manier voorkomt u dat er problemen ontstaan, indien de echtscheidingsprocedure niet binnen 6 weken afgerond kan worden. Het is namelijk altijd mogelijk dat door drukte bij de rechtbank of gemeente deze termijn niet haalbaar is.

Zie ook de informatierubriek Woonstvergoeding