Informatie - Gezinswoning
 

Adviezen | Advocaat | Bank | Belastingen | Bestaansmiddelen | Detective | Deurwaarder | Echtelijke woning
Echtscheiding door onderlinge toestemming | Erfenis | Gezinnen | Gezinswoning | Gevoelens | Gevolgen echtscheiding
Geweld | Hulpverlening | Huwelijksplichten | Huwelijksstelsel | Jongeren na echtscheiding | Jurisprudentie Justitiehuizen | Kerk | Leven na scheidingNieuwe gezinsvormen | Nieuwe relatie | Nieuw-samengestelde gezinnen
Notaris | Omgangsrecht | Onderhoudsgelden | Onderwijsaangelegenheden | Ouderlijk gezag | Ouder-naam
Ouderschapsbemiddeling | Overlijden | Overspel | Procedure | Relaties | Samenwoning | Scheidingsbemiddeling Vaderschap bij scheiding | Vereffening en verdeling | Wetgeving | Woonstvergoeding

Artikels :

- Bestemming van de gezinswoning na scheiding
- Kind kan blijven zitten waar het zit
- De prijs van een vastgoedschatting
- Gezinswoning
- Echtscheiding is overmacht voor de registratie i.v.m. de aankoop van de gezinswoning
 
Omhoog
 

Bestemming van de gezinswoning na scheiding

In de meeste gevallen behoort de gezinswoning toe aan beide echtgenoten. Meestal zijn ze samen eigenaar en hebben ze ook samen een hypotheeklening afgesloten. Naar aanleiding van de echtscheiding zal ook voor de woning en de lening een oplossing gevonden moeten worden.

Wanneer geen van de echtgenoten geïnteresseerd is om de woning over te nemen, dan is de zaak eenvoudig. De woning kan worden verkocht. Dat kan onderhands of openbaar, al naargelang de partners overeenkomen. Uiteraard zal de opbrengst van de woning gebruikt worden om de openstaande lening terug te betalen. Het overschot zal dan worden verdeeld volgens de afspraken die gemaakt worden in het kader van de globale regeling.

Dikwijls wil één van de echtgenoten de woning in eigendom houden. Dat kan zonder probleem indien de andere het daarmee eens is. Maar vooral de prijs van de overname is daarbij een moeilijk punt. Kan er geen akkoord worden gevonden, dan kan de partner die de woning wenst over te nemen aan de rechtbank de zogenaamde “preferentiële toewijzing” aanvragen. De rechtbank zal dan hierover beslissen, rekening houdend met de belangen van het gezin. Als er kinderen zijn zal hun belang het sterkst doorwegen. Wanneer de woning door één van de echtgenoten gebruikt wordt voor zijn/haar beroep is dat ook een sterk element. Uiteraard zal de rechtbank ook beoordelen of de overnemende partij de overname wel kan betalen. De partner die gedwongen wordt zijn/haar deel af te staan zal evenmin in de kou blijven staan. De rechtbank zal erop toezien dat een rechtvaardige vergoeding hiervoor uitbetaald wordt.

Bij de toewijzing aan één van de echtgenoten (al dan niet vrijwillig) zijn natuurlijk registratierechten verschuldigd. Een deel van de woning verandert immers van eigenaar. Als de echtgenoten samen “in onverdeeldheid” eigenaar waren, dan geldt het voordelige verdelingsrecht van één procent. Wel opletten: dit wordt berekend op de volledige waarde van de woning en niet op de helft ervan.

Ondertussen moet er natuurlijk ook een akkoord met de bank gesloten worden. Logischerwijze zal de echtgenoot die geen eigenaar meer is, vragen om ook ontheven te worden van de verplichtingen van de lening. De bank zal hiermee alleen akkoord gaan indien duidelijk is dat de overnemende partner de lening op eigen houtje kan blijven betalen.

Voor het betalen van de opleg aan de echtgenoot die zijn deel afstaat, zal de overnemende partij dikwijls een bijkomende lening willen afsluiten. Dat kan, tenminste indien het inkomen voldoende is en de waarde van de woning het toelaat. Praktisch probleem is dan wel dat deze nieuwe leningsakte pas kan worden ondertekend (en het geld beschikbaar wordt) nadat de echtscheiding definitief werd overgeschreven in het register van de burgerlijke stand van de gemeente.

Eén element dat vaak vergeten wordt stippen we nog aan. In afwachting van een definitieve regeling blijft één van de echtgenoten meestal de woning bewonen. Na de echtscheidingsprocedure kan de echtgenoot die moest verhuizen hiervoor dan wel een woonstvergoeding vragen. Wanneer de procedure erg lang duurt, kan dit bedrag aardig oplopen.

Om alle mogelijkheden goed in kaart te brengen raden wij aan zo spoedig mogelijk een notaris te raadplegen. Ook een afspraak met een woonconsulent helpt u een goed eind op weg.

Bron : http://www.woonconsulent.be/php/viewNews.php?id=172 - 19 april 2004.
Dit artikel werd ons aangewezen door Erwin Van Loo en is op zijn advies hier opgenomen.

Bijkomende informatie

Wanneer er moeilijkheden ontstaan tussen huwelijkspartners kan de gezinswoning alleen nog maar verkocht worden met beider instemming vooraleer er voorlopige maatregelen worden getroffen door de rechter in kortgeding in eerste aanleg of door de vrederechter. In die voorlopige maatregelen wordt immers een vervreemdingsverbod opgelegd voor alle goederen van de huwelijksgemeenschap. Daarbij is de woning beschermd gedurende de hele tijd van het huwelijk en kan pas aan verkoop of toewijzing worden gedacht na het beëindigen van de echtscheidingsprocedure.

Tijdens de echtscheidingsprocedure op twee jaar feitelijke scheiding of op bezwarende feiten kan enkel gezocht worden naar een mogelijke bestemming van de woning, maar de woning kan zoals hierboven gesteld enkel naar een andere eigenaar overgaan na de echtscheiding. Bij een echtscheiding door onderlinge toestemming (EOT) wordt in de akte opgenomen welke bestemming aan de woning wordt gegeven : wordt ze in eigendom verkocht aan derden of wordt ze in eigendom op naam van de kinderen overgeschreven of wordt ze overgenomen door één van beide scheidende echtgenoten. Het overschrijven van de woning op de kinderen wordt wel vaak overwogen, maar die methode houdt toch wel risico's in m.b.t. de latere houding van de kinderen tegenover de ouders of een van de ouders.

Bij overname na de echtscheiding door één van de scheidende partners wordt er bij de notaris een akte van afstand van onverdeelde rechten opgemaakt. De kosten van een derlijke akte van eigendomsoverdracht liggen daarbij inderdaad veel lager dan bij een normale aankoop.

Eén van de grote moeilijkheden voor de overname van de woning door één van de ex-partners is de waarde, de prijs van het huis en goed. Daarover is er vaak onenigheid : wie het goed overlaat wil een zo hoog mogelijke prijs, wie het goed overneemt wil een zo laag mogelijke prijs. De oplossing die hierboven wordt voorgesteld is de rechtbank de "preferentiële toewijzing" te vragen. Daarbij moet je bedenken dat die "preferentiële toewijzing" niet van toepassing is binnen het huwelijksstelsel van strikte scheiding van goederen. Die preferentiële toewijzing vragen vereist inderdaad een bijkomende juridische procedure. Die zou heel goed vermeden kunnen worden met een minimum aan goede wil van de beide ex-partners.

Hoezo ? Binnen de vereffening en verdeling bij de instrumenterende notaris kan immers onderhands onderhandeld worden over de overname van de vroegere echtelijke woning. Om tot een oplossing van de onenigheid te komen over de prijs kan een neutrale schatter - desgevallend door de notaris aan te duiden - een schattingsverslag opstellen waarin hij concludeert welke de prijs is van de toe te wijzen woning. Beide partijen moeten het dan wel vooraf eens zijn, dat ze de geschatte prijs voor de woning vanwege de neutrale schatter aanvaarden. Om daarover zekerheid te verschaffen kunnen beide ex-partners vóór de schatting een schriftelijke verklaring opstellen door beiden ondertekend, dat ze het elk voor zich eens zullen zijn over de schattingsprijs van de gezinswoning. Deze werkwijze kan ook worden toegepast in de onderhandelingen die moeten leiden tot een echtscheiding door onderlinge toestemming (EOT). Op die manier wordt één van de delicaatste en moeilijkste regelingsthema's bij echtscheiding, de overname van de gezinswoning, op een elegante manier aangepakt en tot een goede oplossing gebracht.

Ghislain Duchâteau

 
Omhoog
 

Kind kan blijven zitten waar het zit
door Frouke Tamsma. dinsdag 10 augustus 2010


Foto Cees Zorn/GPD


NIJMEGEN - Martine (16) en Tjitske (11) hebben het in hun buurt en op school erg naar hun zin. Als hun ouders in 2008 besluiten te scheiden, willen ze blijven wonen waar ze wonen, in het ouderlijk huis. Hun ouders voelen hier ook wel voor. Sindsdien wonen vader en moeder om beurten een week bij de zusjes in.

Vader brengt de andere helft van zijn tijd door in Brussel, moeder heeft een tweede huis samen met haar nieuwe vriend. De meisjes vinden het ontzettend fijn zo. Niet in de laatste plaats omdat ze nu geen contact hoeven te hebben met de nieuwe partners van hun ouders.

Elk jaar maken ruim 30.000 minderjarige kinderen in Nederland de scheiding van hun ouders mee. Als ouders als kemphanen tegenover elkaar komen te staan, worden de kinderen daarvan bijna altijd de dupe, toont onderzoek keer op keer aan.

'Scheidingskinderen' kampen vaker met leer- en gedragsproblemen, hebben een negatief zelfbeeld of krijgen later problemen met het zelf aanknopen van relaties. "Na een scheiding is voor een kind de vanzelfsprekendheid van het leven weg", zegt familietherapeut en publicist Else-Marie van den Eerenbeemt. "Tot de breuk voelde het wonen met papa en mama onder één dak als eeuwigdurend. Ineens blijkt dat beeld niet meer te kloppen."

Ouders hebben bij een scheiding meer dan vroeger oog voor de positie van hun kinderen. En dus wint de alternatieve manier om met het gezin een doorstart te maken, terrein: de kinderen blijven in het ouderlijk huis wonen en vader en moeder schuiven beurtelings aan als 'inloopouders'. "Het is in beginsel een goede oplossing", vindt Else-Marie van den Eerenbeemt. "Het kind behoudt zijn thuis én kan beide ouders zien. Nu moeten de ouders spullen heen en weer slepen."

Bron: UItgebreid in De Gelderlander van 11 augustus 2010.

Een woordje commentaar bij dit tekstje

Dat de kinderen in de gezinswoning blijven en elk van de ouders om beurt bij de kinderen verblijft is een mooie schikking, maar uit ervaring weten wij dat die oplossing slechts tijdelijk gehandhaafd kan worden.
Doorgaans gaan de kinderen toch wel weer verblijven in de woning van hun vader respectievelijk in die van hun moeder.

Dat Martine en Tjitske geen contact hoeven te hebben met de nieuwe partners is in die tijdelijke situatie wel zo. Het valt evenwel heel erg te betwijfelen of het op termijn wel goed is dat de kinderen geen contact zouden krijgen met de nieuwe partner van elk van hun ouders. Geleidelijk moet zo een contact tot stand worden gebracht en een band met die nieuwe partner in wat tijd worden ontwikkeld tot een bepaalde graad van vriendschap met ze. Die nieuwe band met een plus-ouder blijft vaak wel een delicate aangelegenheid. Waar aanvaarding van weerskanten optreedt en de gewenste vriendschap zich ontwikkelt komt dat ten goede aan de hele nieuwe samenlevingsconstellatie.

Ghislain Duchâteau

 
Omhoog
 

De prijs van een vastgoedschatting

Het is belangrijk de waarde van zijn huis te kennen in geval van echtscheiding of bij nalatenschap.
Wie kan die schatting uitvoeren? Hoeveel kost een formele schatting?

De i-Checker van de Immochecker of de woningschatter van KBC zijn schattingsprogramma's die u gratis kunt inzetten op het internet. U moet een aantal gegevens zelf invullen, zoals de oppervlakte van de woning en het perceel, de afwerkingsgraad van het huis, de prijs van de bouwgrond, ... Op grond daarvan berekenen die modellen een indicatieve waarde voor uw woning. Als u alles nauwkeurig ingeeft, dan zou het resultaat in principe behoorlijk juist moeten zijn. Dergelijke modellen kunnen natuurlijk nooit rekening houden met de specifieke marktomstandigheden in uw omgeving. Bovendien blijft het invullen van de vragenlijst een subjectieve aangelegenheid. Wat u als 'luxueuze afwerking' beschouwt, vinden anderen misschien banaal. Doorgaans blijkt dat de meeste mensen de neiging hebben hun eigen woning te overschatten. Als u twijfelt tijdens het invullen kiest u daarom best steeds voor de minst hoge schatting.

Ook op de website van Stadim kunt u gratis een indicatieve waarde voor uw huis berekenen, met de gratis immulator. De immulator werkt op een volledig andere manier. U hoeft alleen de historische aankoopprijs van uw woning in te geven, en ook het jaar van aankoop en op basis van de prijsevolutie van de woonhuizen in uw arrondissement actualiseert het programma de waarde van het onroerend goed. Met verbouwingen of wijzigingen in de omgevingsfactoren houdt het programma vanzelfsprekend geen rekening. Werd er naast uw huis onlangs een concertgebouw of containerpark gebouwd of aangelegd of hebt u omvangrijke verbouwingswerken uitgevoerd, dan zou zo'n raming er dus wel eens heel erg naast kunnen zitten.

Wilt u de waardebepaling van uw woning overlaten aan een echte schatter, dan kunt u terecht bij een vastgoedmakelaar. Met de intentie verkoopopdrachten binnen te halen, bieden sommigen kosteloze schattingen aan. Maar ze zijn niet allemaal even betrouwbaar. Het is behoorlijk bekend dat makelaars wel eens onverantwoord overdreven schattingen durven opmaken om toch maar de verkoopopdracht te krijgen. Ga ervan uit dat een makelaar die niet direct begint te meten, die de staat van het dak en de ramen niet controleert en die niet kritisch alle kamers onderzoekt en geen vergelijkingspunten opzoekt, nooit een professioneel schattingsverslag kan afleveren. Daarom vraagt u het liefst om het schattingsresultaat op papier te bevestigen.

Een steeds groter wordende categorie van vastgoedmakelaars rekent wél kosten aan voor een schattingsverslag. In doorsnee worden hiervoor prijzen gehanteerd van 250 tot 350 euro per dossier. Klanten die hun woning ook effectief te koop te stellen via de makelaar, hoeven die kosten meestal niet te betalen of krijgen het bedrag terug bij de verkoop van het goed.

Ten slotte kunt u voor een professionele schatting ook een onafhankelijke landmeter/expert onder de arm nemen. Even googelen met zoekwoorden als 'waardebepaling', 'woning' en 'schatting' levert een lange lijst van experts op van wie er wellicht eentje in de omgeving gevestigd is.

Aan zo'n professionele schatting door een onafhankelijke expert hangt uiteraard wel altijd een prijskaartje vast. Officiële tarieven hiervoor bestaan niet en zijn overigens verboden door Europa. Maar tot voor enkele jaren werden door het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars (BIV) wél richtprijzen geafficheerd. Daarin is sprake van vaste schattingskosten van 150 euro, te verhogen met een variabele commissie van 0,3 procent van de waarde van de woning. Daarmee komt u algauw aan een tarief van 500 tot 1.000 euro. Een aantal expertisebureaus hanteert evenwel lagere prijzen en leveren al schattingsverslagen af vanaf 250 tot 350 euro. Het is aan te bevelen vooraf met de onafhankelijke expert een schattingsprijs af te spreken. 250 tot 350 euro lijkt redelijk te zijn.

www.kbc.be

www.immochecker.be

www.stadim.be



 
Omhoog
 

Gezinswoning

Vraag 1

Frieda huurt reeds geruime tijd een appartement. Oorspronkelijk woonde zij er alleen. Frieda is inmiddels gehuwd met Johan, die nu ook in het appartement woont. Het gaat niet goed tussen Frieda en Johan.

- Frieda wenst de huurovereenkomst van het appartement op te zeggen zonder Johan te verwittigen. Kan dat?

Frieda en Johan zijn niet gehuwd, maar wonen samen. Kan Frieda de huur van het appartement opzeggen zonder Johan te verwittigen ?

Antwoord op vraag 1
- Nee, het appartement is immers de gezinswoning. Volgens art. 215 B.W. is de gezinswoning beschermd. Frieda kan enkel de huurovereenkomst opzeggen mits instemming van Johan
.
- Indien Frieda de huur reeds heeft opgezegd zonder instemming van Johan, dan kan Johan de nietigverklaring van deze rechtshandeling vorderen.

- Voor feitelijk samenwonenden bestaat er geen primair huwelijksstelsel (en dus ook geen bescherming van de gezinswoning).

- Indien ze een samenlevingscontract afsloten, dan zijn de art. 1475 t.e.m. 1479 B.W. van toepassing. In deze artikelen wordt o.a. bepaald dat de bescherming van de gezinswoning van toepassing is.

Vraag 2

Peter is eigenaar van een appartement. Peter huwt met Christa. Samen betrekken ze het appartement van Peter. Peter kan het appartement verkopen tegen een heel gunstige prijs en wil dat ook doen. Christa wil echter in het appartement blijven wonen.

a) Kan Christa de verkoop verhinderen?
b)Stel dat Peter het appartement reeds verkocht heeft, kan Christa dan nog iets doen?
c)En wat als Peter en Christa onder het stelsel van scheiding van goederen gehuwd zijn?

Antwoord op vraag 2
a)Ja. Peter en Christa zijn gehuwd, en het appartement is de gezinswoning. De gezinswoning wordt beschermd volgens art. 215 B.W. Bijgevolg kan Peter het appartement slechts verkopen mits uitdrukkelijk akkoord van Christa.

b)Ja. Christa kan de nietigverklaring van de verkoop vorderen.

c)Dezelfde antwoorden als a) en b). Het primair huwelijksstelsel is immers van toepassing op alle gehuwden, onafhankelijk van het huwelijksvermogensstelsel dat ze hebben gekozen.

Uit : INLEIDING TOT HET RECHT
OEFENBOEK

Auteurs : B. DE FLEUR
H. VANNEUVILLE

Dit oefenboek omvat, per hoofdstuk van het handboek "Inleiding tot het recht" van Prof. B. Bouckaert en Prof. M. Van Houcke, een reeks vragen en antwoorden.

 
Omhoog
 

Echtscheiding is overmacht voor de registratie i.v.m. de aankoop van de gezinswoning

In een Woongids van maart 2005 staat het volgend informatief stukje over de kleine beschrijving bij aankoop van een gezinswoning en de echtscheiding voor het einde van de drie jaren na aankoop. De informatie kan nuttig zijn.

Sancties bij klein beschrijf

Een echtpaar kocht 2 jaar geleden een bescheiden woning. Een van de voorwaarden voor een klein beschrijf is dat je minstens 3 jaar in het pand gedomicilieerd moet zijn. "Door echtscheiding kunnen wij niet aan die voorwaarde voldoen. Nu wil ik haar deel uitkopen, zodat ik wel aan de voorwaarden voldoe. Wie zal wat moeten betalen als het tot een sanctie komt wegens het niet voldoen aan de voorwaarden?"

We legden de vraag voor aan notaris Merlo. "Bij uw aankoop genoot u het verminderde registratierecht van vijf procent. Daardoor bent u de verplichting aangegaan om in de woning te wonen binnen 3 jaar na de datum van de notariële akte en gedurende een termijn van 3 jaar (inschrijving bevolkingsregister). Als u of uw echtgenote niet aan die verplichting voldoet, is er een bijheffing verschuldigd van vijf procent, plus een boete die maximaal zo hoog is als het bedrag van de bijheffing."

"De administratie aanvaardt echtscheiding wel als een vorm van overmacht", vervolgt de notaris. "In dit geval bent u dus geen bijheffing en geen boete verschuldigd. Het volstaat normaal gezien dat u de bevoegde ontvanger van de registratie aanschrijft. U legt het probleem uit en u beroept zich uitdrukkelijk op overmacht."

"Ik raad u wel aan om even met de bevoegde ontvanger van de registratie contact op te nemen en te informeren welke 'inkennisstelling' hij verkiest."

S

 
Omhoog
 
     
Laatste update : 20 februari 2011| Vragen welkom bij : Webmaster Top | Home